买房问答 | 买二手房要注意些细节？酒店公寓能买吗？川沙有潜力吗
作者：惠房宝https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/987a965dd98149e2a5c0116cc7445e97
最近，经常会有网友提出一些买房小问题，小编从中精选了几个问题作出回答，以供参考。有粉丝咨询，买低层要注意什么，二手房一些专业术语的理解，300万可以买奉贤金汇吗，川沙有潜力吗等一系列问题，小编也为大家整理了相关关注度颇高的一些问题，希望能给大家带来一定帮助：
问题一
Qustion：
您好，我目前看中宝山中环内某小区，是个二手房，但是预算不够只能买个低层，朋友推荐到你们可以咨询，从你的角度，买低层有什么要特别注意的吗？
答：
我觉得主要分三个问题考虑吧：
一是安全性问题。
低层的房屋由于离地面近，所以安全系数比较低，特别是底层，可能会存在可以通过窗户直接攀爬进入室内偷盗的情况，此外，在房龄不是很新的小区或者物业公司不是很负责任的小区，随意丢弃和高空抛物的现象会有发生。因此，在选择此类房屋时你可以适当考察小区居住人群的素质以及物业公司的服务质量等。
如果整个社区内的安全管理措施得当，人员进出把关严格，并经常有保安人员进行巡查，那么低层住宅的安全系数就可以大大增加。
二是噪音问题。
一般来讲次新房人车分流的不是太多，所以住在低层经常会受到小区车辆的噪音污染、车灯亮度、车辆关门声音的影响。这多多少少会降低低层住户的生活舒适度。
因此，在选择低层住房时，应尽量避开小区地下车库的出入口、小区内部交通主干道。此外，正对马路、娱乐区或小区大门的房慎选，以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。
三是采光问题。
除了楼栋间的互相遮挡，一般低层的房屋最容易被周边的建筑物和树木遮挡，从而影响室内的采光效果和通风效果，所以，选购低层住宅时应尽量选择楼间距较大的小区。此外，因为你买的是二手房，我建议您可以在一天的不同时间段到房屋内观察一下房屋的光线，从而做出判断，看自己是否能接受这样的采光条件。
问题二
Qustion：
您好，我有个问题想咨询一下，我最近有意向买二手房，但是搞不懂二手房里的一些专业术语满五唯一、契税、能否帮忙解释下？
答：
满五是指房屋产权是否满五年，唯一是指产权人名下只有一套房子。购买满五唯一的房产，在交易时免征增值税和个税。一般契税为总房价的1%-3%，唯一首套且建筑面积≤90平，契税为1%，建筑面积>90平，契税为1.5%；非首套契税为3%。房东挂税费自理，指买卖双方各自承担税费。房东挂到手价，意思交易中买房人承担卖房人各种税费。
问题三
Qustion：
您好老师，预算300万出头能买哪里？有中介跟我提到奉贤金汇，我不太熟悉，到底能不能买？
答：
这主要看在哪里工作，大虹桥工作可到朱家角，市中心可到西北方向的安亭，另外西南边松江9号线附近也能淘一淘小面积，在北上海工作可到宝山罗店，浦东张江工作可往临港方向。如果工作地点略微靠南，比如徐汇、闵行；或者在浦东陆家嘴、张江、前滩等地，那我觉得奉贤金汇可以考虑。不奉贤的发展还需要一段的时间要走，最大的就是交通问题，金汇处于新片区有一定政策倾斜长期还是可以看好，不过要做好心理准备，这地方目前没地铁，出行依赖开车。这地方有很多新盘，大多数配套在建中，如果去看，建议抽一天全部兜一下，价格基本都在3.2-3.5万/㎡。实话讲，同质化竞争严重，主要看自己更注重哪方面。
简单推荐几个参考：
奉贤禹州雍锦府，单价低些 离龙湖商业不远
阳光城未来悦，地铁5号线肖塘站不远，产品力表现不差
嘉定安亭奥园金地格林云尚离市区有绝对的近距离 安亭枢纽旁
另外中骏璟尚，地铁商业齐全 上期积分要求60.5分
宝山红星天铂 北郊产业园 上外附校旁
问题四
Qustion：
你好，我想咨询个问题：最近在考虑置业浦东川沙，你认为川沙有潜力吗？最近有什么新房值得推荐吗？
答：
川沙的价值，首先当然是迪士尼，作为世界级的旅游景点，在知名度和人流汇聚上面是有优势的。尤其此前浦东2035规划出台，川沙升级成为城市副中心，和张江、金桥处于同一级别，这个能级还是相当高的，另外，伴随着上海东站枢纽的落地，浦东也正在打造一个新的类似虹桥枢纽的世界级空铁换乘枢纽，相比于虹桥枢纽，浦东空铁枢纽不仅内联长三角，更可直飞五大洲。未来有着大片空地的川沙可能有机会成为真材实料的主城区，成为比肩大虹桥的“上海东大门”。最近，浦东作为引领区的声音已经喊出，接下来会不会有些实质性的利好？潜力是值得期待的。但川沙太大了，中心地区和边远地区差距过大，后者发展目前严重不足。
川沙目前的新房供应非常稀缺，据我所知由保利打造的保利云上拾光项目预计8月入市，项目周边还是城乡结合感，但产品上还是不错的，首期推出的预计最便宜的300万左右，最贵的500万左右，刚需还是值得上车的。
问题五
Qustion：
老师，最近看到不少的不限购的公寓推荐文章，请问这类房子可以买吗？
答：
酒店式公寓，特殊类产品，购房不需要社保，外地人有钱就可以买，如果长期不打算转卖，有居住的价值，但投资回报上非常一般，所以一般不是很推荐。
产权问题：酒店式公寓属于商业办公产权，产权年限一般40-50年，公寓到期后会面临一笔不小的续期费用，要根据土地价格进行补缴，而住宅目前是免费续期的。落户、学区问题：酒店式公寓不是住宅，买来不能落户、不能上学，贷款问题：酒店式公寓不能办理住房按揭贷款，更不能用公积金，首付五成起，利率上浮较高。使用费用，酒店式公寓采用商水商电，比一般民用水电费贵多了，还不通煤气，物业费也是正常住宅的两倍以上。最严重的，是交易税费问题，酒店式公寓不像住宅，交易税费极高，所以转手率很低，个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。举个例子如果120w是你的买价，140是卖价，忽略印花税，土地转让金等小额税率，将会产生（140-120）*20%+140*3%=8.2w，这么高的税存在将直接影响房价，都不利于买家和卖家。
问题六
Qustion：
你好，关注公众号比较久了 ，我们小白请问买二手房，该关注哪些细节？
答：
第一，白天看采光，晚上听噪音。
采光只有白天看才能感觉，如果有条件，有太阳看一次，没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避，白天影响不大。如果晚上没什么噪音，白天喧嚣一点，对大部分上班族，其实没有很大影响。
第二，晴天看采光，雨天看渗水。
采光同上。有些房子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件，注意四角的墙皮，一般也能看出端倪。
第三，多看房型，少看装修。
房型是很难改的，是否方正，是否通透，该怎样就是怎样。
装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却选择有房型有问题的房子。
第四，注意楼层朝向。
多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。出手难，住着也不舒服。
亚热带地区，南北通风的户型住着更舒服。买房的时候，需要提前规避硬伤。
第五，看外立面，看小区环境，看物业费。
基本上，外立面整洁，小区环境漂亮，大概率物业也很负责。同样的，物业费会贵一些。实际上，物业费贵，未必是缺点。同样五年过去，一个小区一塌糊涂，一个小区整洁漂亮，哪个小区更舒适更保值，一目了然。
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