浦东川沙的规划，你听一下就好
作者：环线房产咨询川沙命运曲折。
八九十年代川沙是上海第一强县，全国都数得着。
1992年川沙撤县，变为浦东新区下属乡镇，辖区为原县政府驻地城厢。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/0965df1be5444e32acaf8480698b8df8
此后川沙开始被打入冷宫，长达20年发展缓慢，一座太平桥就修了十几年。
这段时间陆家嘴、外高桥、金桥、张江迅速崛起，红花川沙瞬间成了绿叶。
2012年合并了六灶，形成如今的版图，然而也只是增加了一些楼盘开发而已。
https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/b7ebbe294d76474cb1b50c64a2b94538
川沙新镇位置
眼看着各个小弟纷纷穿上喇叭裤，手持大哥大，自己连万元户都没混到，川沙心里急啊。
2018年，机会终于来了。
这一年公布的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中，川沙被纳入主城区。
https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/6ceba84a294d4aaea8247803ee571f4b
看地图就知道，这四个主城区明显向外突出。
实际上主城区就是外环内+宝山部分+大虹桥+闵行浦西部分+川沙部分。
有人问突出的为什么不是唐镇，为什么不是周浦。因为他们不够格。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/e3bf14fce1274528a8692fa5966596dd
川沙繁荣时，你们还都是农村。
主城区是一个区域概念，更像是一个荣誉称号，或者家长的期望。
如何实现这个期望，还需要更具体的动作。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/7d3780132386412e92470433d4749766
而且97平方公里不可能一碗水端平，也需要拿笔圈一下重点。
所以在这个基础上又提出打造川沙副中心。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/a8c4a0af5add423a9af6ec7c0d35351e
上一波副中心是徐家汇、五角场、花木、真如，大哥徐家汇现在已经是家族主要话事人之一，五角场在北上海也是一呼百应。
不过花木、真如发展的并不好。师父领进门，修行在个人。
现在又选了6个深度培养。
憋了20多年的川沙，能把握住吗？
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/e07f300b4d3d4323999aabfa56fb6b1f
说现在的川沙是绿叶并不过分。
川沙着重打造的经济体是川沙经济园，整体以工业为主，并没有贡献太多数据。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/75131bbc52d64da697eb2995f1633221
迪士尼开业后周边民宿开始活跃起来，六灶的不少村民有了新的收入来源，酒店餐饮也有较大带动，不过受益对象更多的是浦东整体。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/66e6905ec83b496597beef9bf03464ad
迪士尼南部的民宿
这些改变与张江、金桥、陆家嘴的大国重器比起来，还是上不了台面。
所以川沙更多的沦为一个居住区。
城厢社区这里原本就有大量居民，大量老房子；城南社区开发了阳光城愉景湾、凯佳公寓、华府188等商品房，居民以川沙、六灶改善为主。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/bce133742aca40fe95439d163cfaf2d2
川沙城南社区
后来六灶也开发了一些项目，吸收了部分张江、陆家嘴的客流。
其他广大地区基本是原生态的农村，对外相对封闭。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/5c02db8789a04c67a863aa2e035f5480
（备注：大量1990年以前的小区房龄不可考，因此存在低估）
实际上川沙近些年商品房开发也不多，大部分小区都是2000年以前建成。
2015年后川沙开发的项目寥寥无几。
川沙做过短期努力，原本想在地铁站附近打造一个商务中心。
成功运营的是百联和绿地的商业，建了两栋写字楼，招商也不是很顺利。
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/eca03485420349b4ae710f07d386c1ef
百联与绿地东海岸
百联和绿地是彻头彻尾的社区型商业，并没有对外辐射能力——唐镇、祝桥的居民都很少过来。
学校上依旧是当地的观澜小学，医疗上主要依赖1980年创建的浦东新区中医医院。
没有大规模的开发，即使有2号线也只是方便了当地居民出行。
所以川沙的当下的定位是：以当地居民为主、吸收了少量张江、陆家嘴客群的大型居民区。
没有莘庄这样辐射闵行、松江、奉贤的能力，也不像九亭一样完全的成为市区睡城。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/51ac35cada0d44d7bcb585569382f6cc
当然我们更关注的是未来。
未来，川沙将长大为九大副中心之一。
副中心的意思是，成为城市扩展区域的凝结核，引领片区发展。
就好像东京银座、上海徐家汇一样，成为新开发片区的中心。
然而直到现在，我们也不知道川沙的副中心该怎么建设。
大虹桥不用说，核心区已经基本成型；
莘庄CBD也在持续招商运营，七莘路一带初具规模；
大家瞧不上的宝山也公布了吴淞副中心设计方案，工业、服务业有序分布。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/a33c05c4984248e488803f39a06f4c74
吴淞副中心控详规划
真如、花木、五角场几个老一辈副中心规划都改了好几次了。
川沙副中心到底核心区选在哪都不知道。
三年了，连张图纸都出不来。
江湖传言核心区将选在城厢社区西侧，这里是大片的待开发区域，土地获取成本低。
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/57af8d473f2f4ccdb403683ee1b84016
然而浦东新区用地规划上，这里2035年仍旧是一片绿色，倒是迪士尼东部规划了大量商办用地。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/f23abf571e0944ae8b2136e5deb56db5
不管怎样，大概率都会位于迪士尼周边，川沙东南部广大的农村地区仍旧没有开发计划。
实际上川沙被划进主城区的只是西北角很小一部分，以华夏东路、迎宾高速、南六公路为界。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/f079b7f3371d41a4a001f51a32df6455
不过看到这张图就会感到非常压抑：九大副中心，浦东就占了4个，三个都在川沙周边。
川沙的几个弟弟张江、金桥前几年出国留学，成绩提升很快，自己在国内被冷落了很久。
等了二十几年，家里终于给安排了大厂实习机会，却发现弟弟们都一起去。
海外镀金回来的弟弟们自然混到风生水起。
张江副中心如火如荼，设计了双子塔高达320米，即将完工；
金桥副中心设计方案恢弘庞大，地标高达330米，即将动工。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/8f7aa4592dde42d1a8ae9165e593974e
金桥副中心渲染图
没办法，经过几十年的积累，张江、金桥更具实力，也更加迫切：
张江的科技企业、金桥的制造企业都诞生了不少商务需求，必须要有商务区承载，否则就外流他区。
川沙只能在厂里继续坐冷板凳。
不仅如此，几个副中心还联合起来，搞了一个金色中环，对的，又没带上川沙。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/424681e5074a4021b0ea3d34b1e996b8
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/16842c6602744e728a6e1e928374f48b
金色中环一出来，川沙更加失落：
杨思恒大市场要建设，御桥要开发，前滩南还没动工，沪东船上大家盼了这么久。
什么时候才能到川沙？
不过这次失落没多久，就又受到一击：
上海东站要打造商务区，定位下一个大虹桥。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/082a8d65b2d24f6c803a74f41b2c7cb3
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/e0bb603019d24cfa9b12a33451b5e2e7
这次规划来的迅速而猛烈，定位清晰、规划详细，一幅很认真的样子。
川沙只能再次怀疑人生：说好的九大副中心，你成下一个大虹桥，岂不是十大副中心了？
当然这次又没能怀疑多久……
关于浦东的谣言终于落定，这里要打造社会主义现代化建设引领区，其中重头戏给了张江和临港。
今年的两次集中土拍，浦东共计出让12幅土地，其中10幅给了临港。
临港这个小弟正式成为爸爸妈妈心头肉，谁都取代不了，要啥买啥，不要也买。
川沙只能感叹一句：生不逢时。
错过了过去30年的高速发展，现在真的是狼多肉少，周边一圈强邻。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/a3053b9778e940f9bff1a5c08daa8001
7公里之外，张江副中心还在紧锣密鼓的施工，招商工作尚需一定时日，谁敢去开发川沙？
这也是川沙副中心图纸都没出来的原因。
据说今年年底一定会出川沙详细方案，我们拭目以待。
看目前的进度，图纸到施工需要多久更是一个未解之谜。
不过不影响川沙的房地产市场，浦东共计出让12幅土地，其中10幅给了临港，张江周边供需极其失衡。
大量外溢需求会持续流入川沙。
只是建议大家置业时多考虑居住体验、生活场景，川沙的规划听听就好。
更重要的是，川沙尚未开发，并没有针对外来客群供应土地，偶尔上市一两个项目都是给当地居民改善。
你看看华府188、凯佳公寓，户型基本120平起步，业主基本清一色川沙、六灶本地人，即使张江的高薪码农也抢不过他们。
毕竟不是给你准备的。
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/458776e33f0b4b7682f4e031676d7a40
▼
以上为正文
编辑∣环线咨询
?本文版权归“环线房产咨询”所有
部分图片来自网络 八九十年代川沙是上海第一强县，全国都数得着。川沙县排第一，那时候上海县排第几？ 川沙比惠南好多了吧，网上全是喷惠南的，恨铁不成钢的感觉 现在浦东的重头戏给了临港，但是临港离市区真的太远了 川沙黄楼比外地都不如，还是上海浦东的，应改为启东，这就悬迪士尼带来的好处， 川沙镇现在连2 3线城市的城镇都比不过了 在目前的浦东新区，南汇新城镇高于任何一个地方等级 快三十年了，当年的川沙第一高楼——锦丽华大酒店，如今依然是川沙的第一高楼。可悲啊！ 唐镇比川沙强～紧邻张江 川沙南汇！难兄难弟！[捂脸][捂脸][捂脸]
页:
[1]
2