上海的这个绝版板块，“狼多肉少”
作者：魔都财观https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/7168af56d63241ff9d2176b91f17b435
张江这个地方，绝了。
千万不要用理解上海房价涨跌的逻辑，去理解张江。
因为张江的位置虽然在上海的浦东；
但实际人口、产业，甚至房价逻辑，更像深圳。
事情是这样的，这周早些时候我看到一条新闻：
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/390f270adcb8471d9bdf734fc446103a
新闻里讲，这个菜场覆盖了周边8个居民小区、6万多人口。
其中在张江工作的白领，人数超过3万人。
“张江男”的大名，相信大家有所耳闻；
这群人的购买力非常强劲，但是思维方式明显区别于上海多数购房者。
我隐隐感觉到，这个片区可能不简单。
那么张江的房子怎么样？
我专门跑了一趟。
1
在张江核心片区买房，基本就是狼多肉少的状态。
先说下基本概念，目前整个张江的心脏地带，主要围绕张江高科地铁站落成；
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/35bc654e09994cb898bcb7a0b39debd6
这一区域内形成的产业高地，不要说在上海，就是在全国乃至全世界都是排得上号的。
整个张江高科片区，也是以此为原点一路往东拓展。
但很诡异的是，当初这个片区在规划时，好像并没有布置太多的住宅用地。
所以导致现在从地图上来看，这里有将近5平方公里的住宅“真空带”。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/c0d24893bcdb40f6a6acb7e9f1fcdd79
全是公司，生活气息几乎为零，这个范围内仅存的几个次新优质小区；
比如张江汤臣豪园、万科翡翠公园这类，基本是所有“张江男”的心头好。
价格也被拉到12-15万一平，这个价位要让很多“上只角”地区自卑的。
不过没关系，“张江男”这个群体本来就不认“上只角”；
他们对房子的诉求就是学区要好、房子要新、离公司要近；
至于商业配套、海派文化这种东西，他们不太感冒。
接受了这个初始设定，我到张江的第一站选在了广兰路地铁站；
这里离张江的核心相对近，房子也挺多。
一出地铁惊到了，这房子看起来不赖啊：
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/54c79f4c95c54666962375a5551770c6
实际上后面我就会说到，广兰路片区的一整片住宅，充分体现了“张江男”买房“喜新厌旧”的特性。（非黑，仅描述）
2
广兰路片区，完全不能满足“张江男”。
整个广兰路片区，能卖得上的价的小区只有三个：
2007年的阳光花城（9.2万）、2013年的日月光水岸新郡（9.3万）、2010年的日月光水岸花园（9.2万）。
这三个小区围绕地铁站而建，与周边小区的差价能拉到两万左右。
（别管那个展想悦廷，那是个商住）：
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/d6713b6fbf2b4821b9ac9e1087438310
实际上，整个广兰路南侧片区，动迁房不少；
类似上面的“阳光花城”看上去是这样的（非动迁）：
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/c52f3960348d4194aeb9fa79598a756f
马路对面的兰沁园是这样的（动迁）：
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/a30bc2bf21944a5289866d27c34d3f5a
还有整个片区的商业，老城区的味道很重：
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/2328ebb9b3724cf8be2d1f8ea40fc9b6
文章开头提到的营业到22点的菜场，也在这个片区的一个小巷里。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/dee183db341c457ab0a93c6bcc7241d4
但我实际上看下来，营业到22点的菜场，噱头大过实际意义，因为整个片区里老人并不少。
放学时间段，街上随处可见接孩子放学的老人：
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/4adea389abbb44529df843ef288f4e08
既然家里有老人，何必熬到下班再去买菜？
实际上，整个广兰路片区的居民组成，大头是动迁来的居民，小部分是已经把父母接来，并且已经结婚生子的第一代“张江男”。
这两部分人口所能带来的增量已经不多。
而且在规划上，广兰路片区的重点依旧不是新建住宅。
在广兰公园对面，有一大片等待拆迁的旧村：
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/436618b1ac8b40aba0ed4c322c6ffd12
这边拆完，后期的规划是张江科文交流中心，承建的开发商主推的住宅，离这边还有将近4公里：
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/bdef11d975024e8db74c5ad3fb268c56
所以总体来看，就像我们上面说的，“张江男”对房子的诉求是学区要好、房子要新、离公司要近。
广兰路片区的优势，恐怕只有离公司近这一条，次新房数量又严重不足。
完全不能满足“张江男”买房的胃口。
这一条洞察，相信当地的房产中介也了然于胸，所以我经常会在路边看到这种小纸条：
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/91c0cf3f67b64512ae608adaef6a0729
大家注意看，纸条上1-4点内容，基本就是追着“张江男”买房的胃口打，什么高端说什么，很有意思。
不过显然，“张江男”们有他们自己的想法，所以他们买爆了周边几个板块。
3
饥渴的张江买房人；
喂饱了唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块。
以张江板块为核心，我们可以发现周边一圈板块都留下很明显的“张江男”的买房足迹。
首先就是张江东侧的唐镇板块，这个板块基本能满足“张江男”所有想象，学区够好、房子够新、离公司地铁只有3站。
所以在这次的上海行情中，唐镇几个品质好、学区牛的小区，均价都上到了10万：
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/77a5a3cf2eb442c881e84d8b11c0b3d1
唐镇这个地方，一直被人拿来和徐泾比，说他们是外环两兄弟，一个靠着大虹桥，另一个靠着张江。
两兄弟相比，唐镇在房价上明显是大哥，恐怕未来的徐泾也会走一波片区购买力溢出的老路。
说回正题，“张江男”买房的另一个热门片区，是张江南侧的周康片区（周浦+康桥）。
这两个板块中，康桥的形状是一横条，板块中能选的次新房同样比较少，所以被城市界面更新的周浦捡到宝。
比如绿地东上海三期的价格被拉到7.2万，鹤立鸡群。
标准的“张江男”买房口味。
周浦和康桥两个板块加到一起，直接让张江东南侧的川沙失去了存在感。
本身川沙的城市界面也不是太差，但可惜传统上海的生活气息太重，“张江男”不感冒，甚至有点抗拒。
再有就是张江东侧的北蔡、御桥片区，这两个地方“张江男”同样很喜欢，尤其是御桥。
御桥的三房受到“张江男”热捧，例如万科海上传奇（11.7万）、万科金色城市（11.6万）这种标杆楼盘的房价。
基本都是被“张江男”拉起来的。
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/67a0aad066ae4454abfb2fc6b107ea73
以上总结来讲，“张江男”这个群体的买房途径，优先是往东买唐镇，次一级是向西的北蔡和御桥，再次就是向北的周康。
4
张江可能是上海“前无古人后无来者”的板块
最后，回到张江，和大家聊聊历史。
整个张江的规划，其实经历过大改。
2000年之前，张江的定位是药谷，以大量工厂为主，不太需要四通八达。
所以片区的规划除了里面的几条大路之外，与外侧的交通连接并不强。
而2000年之后，张江的定位变成高科技园区，这个园区确实被开发出来了，但外联的交通问题到现在也没有解决。
导致整个张江片区总有一种“被护城河”环绕的感觉：
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/3c0fde309b104d319706644c113823d0
比如北至金桥、东至北蔡的很多道路，至今也没有打通。
住宅方面，老早的规划中，除了张江老镇那边，确实是根本没考过虑规划住宅的。
总结来讲，张江房子少属于历史遗留问题，张江至今也没有成片的住宅片区，只能不断向外辐射购买力。
反观现在，嘉定、松江、临港，甚至大虹桥的开发，引进产业的同时，大量住宅也在上。
我认为，张江很可能是上海发展过程中，已经“绝版”片区。
所以张江，以及周边板块的房价涨跌逻辑，很可能不适用于现在开发出新片区。
唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块，你们偷着乐吧。
最后，我们一直说，买房一定要有“接盘侠”思维，充分了解未来可能的下家来自哪里，是非常高端的投资心法，希望今天的这篇文章能带给你启发。
以上是正文。 花木这么多房子不买跑去唐镇干嘛 张江科学城的规划与落地，是否孙桥也会迎来爆发性的机遇？ 未来五年后魔都顶级三张名片：外滩（海派文化历史）、陆家嘴建筑群（金融与大数据）、双塔建筑群（硅谷科学与未来畅想）[强] 炒房文，反正你意思就是买房不看地段的，再远只要配套上去价格都没上限。 定位不一样 所以住宅比较少 广兰路不是还有城市经典么？被小编忽略了呀 会到30万一平 赶紧买 不买就是血亏 全文只字未提张汤一二三四期，选择性忽略么？[捂脸]
页:
[1]