上海的这个绝版板块，“狼多肉少”

美居装饰设计工程有限公司

作者：魔都财观



张江这个地方，绝了。


万万不要用了解上海房价涨跌的逻辑，去了解张江。


由于张江的位置虽然在上海的浦东；


但现实生齿、产业，甚至房价逻辑，更像深圳。


工作是这样的，这周早些时辰我看到一条消息：







消息里讲，这个菜场覆盖了周边8个居民小区、6万多生齿。


其中在张江工作的白领，人数跨越3万人。


“张江男”的台甫，相信大师有所耳闻；


这群人的采办力很是微弱，可是思维方式明显区分于上海大都购房者。


我隐约感遭到，这个片区能够不简单。


那末张江的屋子怎样样？

我专门跑了一趟。








1

在张江焦点片区买房，根基就是狼多肉少的状态。


先说下根基概念，今朝全部张江的心脏地带，首要围绕张江高科地铁站完工；







这一地区内构成的产业高地，不要说在上海，就是在全国甚至全天下都是排得上号的。


全部张江高科片区，也是以此为原点一路往东拓展。


但很诡异的是，当初这个片区在计划时，似乎并没有安插太多的室第用地。


所以致使现在从舆图上来看，这里有快要5平方千米的室第“真空带”。







满是公司，生活力味几近为零，这个范围内仅存的几个次新优良小区；


比如张江汤臣豪园、万科翡翠公园这类，根基是一切“张江男”的心头好。


价格也被拉到12-15万一平，这个价位要让很多“上只角”地域自大的。


不外没关系，“张江男”这个群体原本就不认“上只角”；


他们对屋子的诉求就是学区要好、屋子要新、离公司要近；


至于贸易配套、海派文化这类工具，他们不太伤风。


接管了这个初始设定，我到张江的第一站选在了广兰路地铁站；


这里离张江的焦点相对近，屋子也挺多。


一出地铁惊到了，这屋子看起来不赖啊：







现实上前面我就会说到，广兰路片区的一整片室第，充实表现了“张江男”买房“见异思迁”的特征。（非黑，仅描写）








2

广兰路片区，完全不能满足“张江男”。


全部广兰路片区，能卖得上的价的小区只要三个：


2007年的阳光花城（9.2万）、2013年的日月光水岸新郡（9.3万）、2010年的日月光水岸花园（9.2万）。


这三个小区围绕地铁站而建，与周边小区的差价能拉到两万左右。
（别管阿谁展想悦廷，那是个商住）：







现实上，全部广兰路南侧片区，动迁房很多；


类似上面的“阳光花城”看上去是这样的（非动迁）：







马路劈面的兰沁园是这样的（动迁）：







还有全部片区的贸易，老城区的味道很重：







文章开首提到的营业到22点的菜场，也在这个片区的一个小巷里。







但我现实上看下来，营业到22点的菜场，噱头大过现实意义，由于全部片区里老人并很多。


下学时候段，街上到处可见接孩子下学的老人：







既然家里有老人，何须熬到放工再去买菜？


现实上，全部广兰路片区的居民组成，大头是动迁来的居民，小部分是已经把怙恃接来，而且已经成婚生子的第一代“张江男”。


这两部分生齿所能带来的增量已经不多。


而且在计划上，广兰路片区的重点照旧不是新建室第。


在广兰公园劈面，有一大片期待拆迁的旧村：







这边拆完，前期的计划是张江科文交换中心，承建的开辟商主推的室第，离这边还有快要4千米：







所以整体来看，就像我们上面说的，“张江男”对屋子的诉求是学区要好、屋子要新、离公司要近。


广兰路片区的上风，生怕只要离公司近这一条，次新房数目又严重不敷。


完全不能满足“张江男”买房的胃口。


这一条洞察，相信当地的房产中介也了然于胸，所以我经常会在路边看到这类小纸条：







大师留意看，纸条上1-4点内容，根基就是追着“张江男”买房的胃口打，什么高端说什么，很成心机。


不外明显，“张江男”们有他们自己的想法，所以他们买爆了周边几个板块。








3

饥渴的张江买房人；


喂饱了唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块。


以张江板块为焦点，我们可以发现周边一圈板块都留下很明显的“张江男”的买房萍踪。


首先就是张江东侧的唐镇板块，这个板块根基能满足“张江男”一切设想，学区够好、屋子够新、离公司地铁只要3站。


所以在此次的上海行情中，唐镇几个品格好、学区牛的小区，均价都上到了10万：







唐镇这个地方，一向被人拿来和徐泾比，说他们是外环两兄弟，一个靠着大虹桥，另一个靠着张江。


两兄弟相比，唐镇在房价上明显是年老，生怕未来的徐泾也会走一波片区采办力溢出的老路。


说回正题，“张江男”买房的另一个热门片区，是张江南侧的周康片区（周浦+康桥）。


这两个板块中，康桥的外形是一横条，板块中能选的次新房一样比力少，所以被城市界面更新的周浦捡到宝。


比如绿地东上海三期的价格被拉到7.2万，佼佼不群。


标准的“张江男”买房口胃。


周浦和康桥两个板块加到一路，间接让张江东南侧的川沙落空了存在感。


自己川沙的城市界面也不是太差，但惋惜传统上海的生活力味太重，“张江男”不伤风，甚至有点顺从。


再有就是张江东侧的北蔡、御桥片区，这两个地方“张江男”一样很喜好，特别是御桥。


御桥的三房遭到“张江男”热捧，例如万科海上传奇（11.7万）、万科金色城市（11.6万）这类标杆楼盘的房价。


根基都是被“张江男”拉起来的。







以上总结来说，“张江男”这个群体的买房路子，优先是往东买唐镇，次一级是向西的北蔡和御桥，再次就是向北的周康。








4

张江能够是上海“前无前人后无来者”的板块


最初，回到张江，和大师聊聊历史。


全部张江的计划，实在履历过大改。


2000年之前，张江的定位是药谷，以大量工场为主，不太需要四通八达。


所以片区的计划除了里面的几条亨衢之外，与外侧的交通毗连并不强。


而2000年以后，张江的定位酿成高科技园区，这个园区确切被开辟出来了，但外联的交通题目到现在也没有处理。


致使全部张江片区总有一种“被护城河”环抱的感受：







比如北至金桥、东至北蔡的很多门路，至今也没有买通。


室第方面，老早的计划中，除了张江老镇何处，确切是底子没考过虑计划室第的。


总结来说，张江屋子少属于历史遗留题目，张江至今也没有成片的室第片区，只能不竭向外辐射采办力。


反观现在，嘉定、松江、临港，甚至大虹桥的开辟，引进产业的同时，大量室第也在上。


我以为，张江极能够是上海成长进程中，已经“绝版”片区。


所以张江，以及周边板块的房价涨跌逻辑，极能够不适用于现在开辟出新片区。


唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块，你们偷着乐吧。


最初，我们一向说，买房一定要有“接盘侠”思维，充实领会未来能够的下家来自那里，是很是高真个投资心法，希望明天的这篇文章能带给你启发。


以上是正文。

有M有这么巧

花木这么多房子不买跑去唐镇干嘛

王大胖不服

张江科学城的规划与落地，是否孙桥也会迎来爆发性的机遇？

桃花马上石榴裙

未来五年后魔都顶级三张名片：外滩（海派文化历史）、陆家嘴建筑群（金融与大数据）、双塔建筑群（硅谷科学与未来畅想）[强]

right now，righ

炒房文，反正你意思就是买房不看地段的，再远只要配套上去价格都没上限。

王君

定位不一样 所以住宅比较少

鏋滄灉馃崕

广兰路不是还有城市经典么？被小编忽略了呀

阿宽

会到30万一平 赶紧买 不买就是血亏

嗑

全文只字未提张汤一二三四期，选择性忽略么？[捂脸]