川沙vs鹤沙航城，上海买房应该这样买
作者：沪叔说房https://p6.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/99b2be57b7e643ab9f9b50abdf8366d0
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好! 能不能针对鹤沙航城 和祝桥2个板块，就未来的发展空间？增值空间，生活便利度，出行方便程度等 做个比较，在哪个板块买房 有利于将来（3-4年后）自住。个人感觉鹤沙的综合体如大型购物 休闲 体育中心比较少 更像一个睡城 （不知道是否准确）
沪叔：你好，川沙的定位为城市副中心，川沙经历了几次拆迁，到后面的发展到后面的配资源齐全，但能级不太高，整个川沙面积大，主要包含三大板块：川沙镇中心，上海迪士尼和张江科学城南部。目前这边主要依赖二号线，连接市区很方便，地铁一公里覆盖大部分都是老房子，周边的医院，学校和商业都有，适合自住，这边对于外区人口的吸引力一般，价格偏虚高，鹤沙航城：整个片区是动迁房or共有产权房，区位北面都是周浦，东面属于张江科技城和迪士尼，这个片区有16-18号线，自驾申嘉湖，交通还是便利的，学区一般，商业和医疗比较缺乏，需要依赖周浦的资源，这边主要承接张江外溢人口，具体怎么选择，还得看您的实际情况。具体买房选择，详见知识星球内部分享《价值百万的购房逻辑》。
提问：沪叔，你好，手上有2500左右现金，如果喜欢的房子在3500-4000左右，你们建议贷款吗？还是放低要求合适？房产3-5年的走势有下跌的因素吗？我积分只有35分，有市内的新盘吗？是买新房还是二手呢？目前考虑到了陆家嘴板块和联洋板块，四季雅苑怎么样
沪叔：你好，比较难入围，2500w的盘起码要50分朝上入围有戏，如果说滨江凯旋门，保利世博，中企海睿滨江，香港置地启元，这类热门红盘，积分要70分起，像国信世纪海景，九龙仓目前作为塘桥和陆家嘴交界的次新房，单价也是贵的离谱，联洋比较有标杆意义就是河滨城二期三期，上一波楼市涨幅80%多，目前单价也是不低的，2006年租转售的，在整个世纪公园别墅区里面不算高端，起步小区，2500-3000w选择面积不多。像豪宅这一类住宅特点就是房龄老，置换客群单一化，仁恒滨江的租户不少，地段肯定是没的说，你这个预算，如果退一步地段，离市区稍微远点离你自己单位稍微近点，小区产品可以更新一点，在当地版块也是领标产品，楼市里面的领跑大哥，有公办学区要求选联洋，有T0核心地段要求选陆家嘴，因为2500w在陆家嘴的十三个一二线核心小区里面当下也属于三房起步门槛，但在联洋公寓里面就属于中高段的价格，仁恒滨江园的户型非常繁多，很多面积段的小复式你预算内都好买，就看上车阶段的挂牌怎么样了。该区值得投资的新盘详见知识星球内部分享《价值百万的购房逻辑》。
提问：沪叔，您好，我现在手上现金有160万左右，在九亭地铁站旁边已经有了一套房子，想再购置二套，我看重了地铁站旁边的青春驿站，41平米左右的房子，复试的（住宅），2007年的房子，租金大概4500左右。 我当时考虑买这个房子的因素有三点：
1、钱放手里，自己又不会投资，买个小房子至少能抗通胀；
2、青春驿站的房子小，并且是复式的，41平空间还可以，且租金较高，4500左右；
3、这个房子是筒子楼，人很多，但靠近地铁站，离漕河泾和徐汇较近，上班族会比较多，未来如果再转手，应该比较好卖。
沪叔：你好，青春驿站梯户比较高，11-16层，2梯11到3梯17，也属于住宅，有点类似于酒店式公寓，确实三价就低的当下，这个现金流没什么很好的选择，睡城九亭当下常住人群在更新，未来还是有潜力的，这种产品属于次级产品整体产品力弱，但这个预算确实没有什么比较好的选择，这种产品肯定是不能长持有，建议5年一轮持有。
提问：沪叔，你好，麻烦问下，如果从未来发展好脱手的角度考虑，哪里是洼地呀？投资?刚需，因为一定时期内不住，所以想选个潜力大点的，首付大概90到100吧，月供1.2～1.5
沪叔：你好，当下好脱手的版块没有洼地价格的可能，只能说在楼市期溢价不是很离谱。这个资金组成买新房相对合适一些，300w的新房首付105w这样，按揭贷款195w，如有公积金可以组合贷，分30年等额本息这种。目前300w新房相对有潜力的浦东临港滴水湖这块，供应新地块多，国家补贴多，政策性产业导入稳定，只是溢价不多，非滴水湖本地535家企业人才名单内买不到101.102片区，买个104-106好买。详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。
提问：沪叔，你好，手上有350万，二套，考虑投资，可以是5-10年的周期，最好以租养贷
沪叔：你好，二套，如果买新房，首付比7成，总价500w，按揭150w，25年等额本息的月供 9300/月。
这种新房要以租养贷基本没可能，除非是顶流网红盘，热门好地段的2房。
二手房首付比85成，总价您要控制在420-430w这样，按揭贷70w-80，基本在25年等额本息不到5k的月供。
这个价位段二手能买到的投资房，租金基本在5k+，以租养贷没问题。投资5%是租回率占比因素，95%是买对地段，跟着楼市收大盘效益。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。
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