川沙vs鹤沙航城，上海买房应当这样买

流年似水

作者：沪叔说房



我是沪叔，具有多年上海房产研讨和投资经历，持久延续关注上海地域的楼市信息，熟悉购房政策、买房战略和学区房信息，接待关注及交换。
以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好! 能不能针对鹤沙航城 和祝桥2个板块，就未来的成长空间？增值空间，生活便当度，出行方便水平等 做个比力，在哪个板块买房 有益于未来（3-4年后）自住。小我感受鹤沙的综合体如大型购物 休闲 体育中心比力少 更像一个睡城 （不晓得能否正确）
沪叔：你好，川沙的定位为城市副中心，川沙履历了几次拆迁，到前面的成长到前面的配资本齐全，但能级不太高，全部川沙面积大，首要包括三大板块：川沙镇中心，上海迪士尼和张江科学城南部。今朝这边首要依靠二号线，毗连郊区很方便，地铁一千米覆盖大部分都是老屋子，周边的医院，黉舍和贸易都有，合适自住，这边对于外区生齿的吸引力一般，价格偏虚高，鹤沙航城：全部片区是动迁房or共有产权房，区位北面都是周浦，东面属于张江科技城和迪士尼，这个片区有16-18号线，自驾申嘉湖，交通还是便当的，学区一般，贸易和医疗比力缺少，需要依靠周浦的资本，这边首要承接张江外溢生齿，具体怎样挑选，还得看您的现真相况。具体买房挑选，详见常识星球内部分享《代价百万的购房逻辑》。
提问：沪叔，你好，手上有2500左右现金，假如喜好的屋子在3500-4000左右，你们倡议存款吗？还是放低要求合适？房产3-5年的走势有下跌的身分吗？我积分只要35分，有市内的新盘吗？是买新房还是二手呢？今朝斟酌到了陆家嘴板块和联洋板块，四时雅苑怎样样
沪叔：你好，比力难入围，2500w的盘最少要50分朝上入围有戏，假如说滨江班师门，保利世博，中企海睿滨江，香港置地启元，这类热门红盘，积分要70分起，像国信世纪海景，九龙仓今朝作为塘桥和陆家嘴交界的次新房，单价也是贵的离谱，联洋比力有标杆意义就是河滨城二期三期，上一波楼市涨幅80%多，今朝单价也是不低的，2006年租转售的，在全部世纪公园别墅区里面不算高端，起步小区，2500-3000w挑选面积不多。像豪宅这一类室第特点就是房龄老，置换客群单一化，仁恒滨江的租户很多，地段必定是没的说，你这个预算，假如退一步地段，离郊区稍微远点离你自己单元稍微近点，小区产物可以更新一点，在当地版块也是领标产物，楼市里面的领跑年老，有公办学区要求选联洋，有T0焦点地段要求选陆家嘴，由于2500w在陆家嘴的十三个一二线焦点小区里面当下也属于三房起步门坎，但在联洋公寓里面就属于中高段的价格，仁恒滨江园的户型很是繁多，很多面积段的小复式你预算内都好买，就看上车阶段的挂牌怎样样了。该区值得投资的新盘详见常识星球内部分享《代价百万的购房逻辑》。
提问：沪叔，您好，我现在手上现金有160万左右，在九亭地铁站旁边已经有了一套屋子，想再购买二套，我垂青了地铁站旁边的青春驿站，41平米左右的屋子，复试的（室第），2007年的屋子，租金大要4500左右。 我那时斟酌买这个屋子的身分有三点：
1、钱罢休里，自己又不会投资，买个小屋子最少能抗通胀；
2、青春驿站的屋子小，而且是复式的，41凭空间还可以，且租金较高，4500左右；
3、这个屋子是筒子楼，人很多，但靠近地铁站，离漕河泾和徐汇较近，上班族会比力多，未来假如再转手，应当比力好卖。
沪叔：你好，青春驿站梯户比力高，11-16层，2梯11到3梯17，也属于室第，有点类似于酒店式公寓，确切三价就低确当下，这个现金流没什么很好的挑选，睡城九亭当下常住人群在更新，未来还是有潜力的，这类产物属于次级产物整体产物力衰，但这个预算确切没有什么比力好的挑选，这类产物必定是不能长持有，倡议5年一轮持有。
提问：沪叔，你好，麻烦问下，假如从未来成长好脱手的角度斟酌，那里是洼地呀？投资?刚需，由于一按期间内不住，所以想选个潜力大点的，首付大要90到100吧，月供1.2～1.5
沪叔：你好，当下好脱手的版块没有洼地价格的能够，只能说在楼市期溢价不是很离谱。这个资金组成买新房相对合适一些，300w的新房首付105w这样，按揭存款195w，若有公积金可以组合贷，分30年等额本息这类。今朝300w新房相对有潜力的浦东临港滴水湖这块，供给新地块多，国家补助多，政策性产业导入稳定，只是溢价不多，非滴水湖当地535家企业人材名单内买不到101.102片区，买个104-106好买。详见常识星球内部材料《代价百万的板块挑选逻辑》。
提问：沪叔，你好，手上有350万，二套，斟酌投资，可所以5-10年的周期，最好以租养贷
沪叔：你好，二套，假如买新房，首付比7成，总价500w，按揭150w，25年等额本息的月供 9300/月。
这类新房要以租养贷根基没能够，除非是顶流网红盘，热门好地段的2房。
二手房首付比85成，总价您要控制在420-430w这样，按揭贷70w-80，根基在25年等额本息不到5k的月供。
这个价位段二手能买到的投资房，租金根基在5k+，以租养贷没题目。投资5%是租回率占比身分，95%是买对地段，随着楼市收大盘效益。具体买房选筹，详见常识星球内部材料《代价百万的购房逻辑》。