周浦VS川沙VS高行VS御桥！浦东600-800万，究竟怎么选？
作者：上海房易万万没想到周浦的御沁园六期，热度也是不遑多让，160套房源，认购率高达382%！最终入围分高达82.65分！
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一房一万新房小程序截图
为什么一个捂了多年的“老盘”能够杀出重围呢？抛开价格等因素，区位与地铁的优势比较突出：
①周浦板块发展的已经比较成熟，生活配套比较齐全，生活便捷度高；
②项目还是距离18号线繁荣路站仅200米左右的真地铁盘。
再加上产品户型的优势。毕竟约800万起总价的大三房和约1200万起总价级的联排别墅，在整个浦东都是“凤毛麟角”！
这样一想，高积分也不令人意外，再说近两年周浦供应极其稀少，新盘入围积分本就不低。
如果把惠南、航头、祝桥、新场作为“刚需”梯队可选的板块，主力供应300-500万级新房；那么周浦、川沙、高行、御桥，也可以算是一个梯队，主力供应600-800万级新房。
这4大板块各自有何亮点？板块内还有多少待售新盘？购房者又该怎样抉择呢？……
今天我们一起来解读一下，希望对您有所帮助。感兴趣的朋友有任何疑问，也可以在评论区留言，我们也会尽快回复您！
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01 周浦
周浦，从前分属南汇，也是南汇距离浦东和市区最近的一个板块。
虽然曾经的南汇区政府设置在惠南，但是周浦本身商业教育配套相对齐全，从板块认知上周浦算是南汇最好的区域，素有“小上海之称”。
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据悉，在解放前，甚至改革开放前物资匮乏的年代，周浦中大街，也就是现在的小上海步行街上，各类粮油百货商店里，凡是浦西能买到的东西在周浦都能买到。
时至今日，周浦的生活配套依然很不错，一应俱全。
商业方面，除了小上海步行街，还有万达广场、周浦永乐广场、绿地缤纷广场等大型商业综合体。
教育方面，周浦的澧溪小学、澧溪中学是浦东二梯队的学校。
交通方面，板块内之前有11、16号线，但并未串联起整个板块，仅与周浦擦身而过。
18号线的到来，才真正弥补周浦缺乏南北向轨交的不足，也实现与浦东北部及上海中心城区的快速对接，6站就可抵达内环线交通枢纽的龙阳路站。
整体来看，无论是新房还是二手房市场，周浦板块都非常活跃。
据数据显示，近五年里，截止到今年2月，周浦已经成交二手房21465套，成交均价从2019年的40505元/㎡，一路涨到了现如今的56260元/㎡。（数据来源：中指研究院）
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新房方面，周浦也呈现出了涨势：2021年，浦发东悦城开盘均价只有约4.2万/㎡，但今年一批次周浦东地铁站旁边的地块房地联动价，已经高达6万/㎡！最新入市的御沁园均价约6.3万/㎡。
接下来周浦板块待售新盘也仅有金桥周浦项目「金桥碧云澧悦」，指导价约5.6w元/㎡！有一定性价比优势！
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项目将推建面约92-165㎡3-4房高层产品，预计年内三季度入市！该项目预计将是低分或不触发积分！感兴趣的朋友，可以点击小程序了解更多详情！
项目距离16号线周浦东站约1.8公里，距离18号线繁荣路站约2.6公里！距离地铁较远，是项目一个“硬伤”。
但好在周边配套还挺齐全，1公里范围内有周浦文化公园、周浦体育中心（在建，预计今年中旬开放）等配套。3公里范围内也能拥享万达广场、绿地缤纷广场、“小上海”步行街等等商业配套。
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项目南侧即周浦医院
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项目北侧尚存部分民房以及农地，周边绿地遍布
除此之外，今年首次土拍周浦还上新了一幅新地块——浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块。该地块联动价约6万/㎡，比金桥周浦项目（联动价5.6万/㎡）略高4000元/㎡。
当时这幅地块引起14家房企争夺，最终以9.39%的溢价率被招商&南昌市政联合体项目拿下，这也是两个开发商继虹桥公馆后的第二次合作。
从出行便捷度来看，该地块位置要更佳，距离16号线周浦东站直线约800米左右，实际步行的话约1公里左右。而金桥周浦项目还是比较远的，步行要将近半小时。
从周边整体的开发情况来看，金桥周浦项目附近已经是比较成熟的居住区域，浦发东悦城、中金海棠湾等次新房还有众多的老小区，周边情况基本确定，没有什么大改的可能性。
而周浦新地块附近，除了周浦小学和幼儿园之外，其他都是大片待开发的用地，有绿地、有住宅、有商业、也有学校，未来的建设空间会大一些，但是这个时间要多久，剩下的土地什么时候能推出，暂时还不得而知。
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02 川沙
川沙位于浦东的东部，是整个2号线东延伸段中占地最大的一个板块。
根据最新的上海市总体规划，川沙部分被纳入到了主城区，且自身也有城市副中心的定位，在城市能级上与虹桥、张江、金桥等地区并列。
再加上张江科学城南部拓展区、迪士尼度假区，川沙作为浦东三大历史文化名镇之一，似乎理应得到发展。但一直以来发展都比较缓慢，处在边缘化的角色。
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2号线在川沙境内设有凌空路、川沙及华夏东路3站。
凌空路周边仍处于待开发状态，而川沙站及华夏东路站周边则是整个川沙目前人口最为密集的区域。
川沙比较拿得出手的位置，就是2号线川沙站附近，这里是川沙区政府所在地，是川沙的核心，生活配套成熟度比较高。
周边汇集百联川沙购物中心、绿地东海岸、绿地云悦坊等商业配套。
位于川沙路上的绿地东海岸以及绿地云悦坊
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凌空路站周边，目前成熟度远远不如川沙站，区域内缺乏大型配套，目前还是比较依赖于川沙站周边配套。
但它极有可能是川沙下一个崛起的地方，据了解，凌空路站周边未来也将引入大型商业综合体（凌空路TOD规划），可以弥补区域内商业的缺失；区域内更规划有4所幼儿园，2所小学，2所中学；还预留了养老院、体育设施、社区服务中心、文化设施、公厕、卫生设施、绿化等配套。
我们再来看近几年川沙板块的一、二手房成交量价！从成交量来看，前几年新房供应比较少的时候，二手房成交量随之上升，反之随着新房供应上涨二手房成交渐渐回落。
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从成交价格来看，二手次新房价上涨但涨幅不大，近5年涨幅约10%；新房价格涨幅略高一点，从2018年的4万+涨至5万+，涨幅约23%！
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就新房供应来看，目前川沙板块有3盘待入市，分别为陆家嘴锦绣云澜、东岸观邸、浦房川沙项目，联动价皆6.4万/㎡。
也就是说，百平三房的总价都在640万左右，置业门槛稍高于周浦。
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陆家嘴锦绣云澜，2号线川沙站旁地铁盘，直线距离约800米左右，与隔壁的陆家嘴锦绣观澜之间，仅隔了一条川沙路及川沙企业中心。周边配套醇熟，预计将是一个很抢手的热门盘。
项目可售商品房共计1064套，计划分两批次入市！
项目户型落位图
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首开预计将推建面约89-168㎡3-4房，指导价6.4万/㎡，总价约570万起。
目前售楼处及样板间已开放，感兴趣的朋友，可点击下方小程序预约看房多！
东岸观邸、浦房川沙项目，均位于2号线凌空路站周边。
东岸观邸是川沙国际社区约54公顷超级大盘，以“两轴一湾四组团”格局，规划了居住、商业、公共服务、绿地等多元业态。
此前入市的正是其一期东岸观邸·云尚丹霞，项目三批次加推84套洋房产品，目前已全部售罄。
此外东岸观邸还有2块待入市地块，位置更佳，距离凌空路地铁站最近仅约300米左右。
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东岸观邸·云尚丹霞旁边就是浦发川沙项目，预计将于下半年入市。
最新项目效果图已曝光，如下所示！
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根据规划方案显示，项目拟建13栋13-16层高层住宅、1栋16层保障房、2栋17层租赁住宅、以及部分配套用房。
首开预计将推出约350套房源，建面约90-125㎡3-4房，联动价也是6.4万/㎡，最低总价也在570万左右。
03 高行
比起高行板块这个名称，说“森兰”更加让人耳熟能详。
关于森兰板块的区域规划其实从2005年就开始了。当年，浦东新区规划局进行了《外高桥新市镇概念性规划研究》。其中，外高桥东南角一片叫“东沟楔形绿地”的区域，成为了现在大家熟知的“森兰国际社区”。
从地理位置来看，板块位于外高桥和金桥两大产业集群的中间，由6号线串联。
当然，最不能忽视的还有森兰的生态底色，很好的成为了外高桥、金桥两大工业区的“缓冲地带”，形成优良的居住形态。
森兰绿地占地约387公顷，大小相当于2.4个世纪公园。而且根据规划，森兰绿地沿水域将开设滨水游步道、城市沙滩、赛事跑道、音乐节广场、自行车林间赛道等，预计2024年整体开放！
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效果图
另外，还拥有2条跨江隧道，想去北外滩、杨浦自驾均相当方便，也是一直备受浦东购房者喜爱的板块之一。
我们也拉取了近5年高行板块一、二手房成交数据！
无论二手房还是新房价格涨幅都要比川沙高！高行板块二手次新房，2022年成交均价超7.2万/㎡，近5年涨幅约16%；新房成交价格，近5年更是涨了约34%。
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除了去年入市迎来了一波“供应井喷”，新房供应量达到了2000+套外，近5年来几乎每年的新房供应均不足500套！
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目前板块内，仅有2盘待售，多次加推的红盘瑞仕半岛璟庭，与即将上市的森兰万安里。
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对于想置业浦东中外环的购房者来说：
前者，6号线真地铁盘，且紧邻森兰国际住区，周边均处于待改造阶段；
后者，紧邻森兰绿地+山姆会员店旁，拥有高行老集镇的成熟生活配套，居住便捷性更高，适合自住。
从户型来看，森兰万安里预计6月底入市，将首推338套，建面约95-147㎡3-4房，预计总价约680万起！
瑞仕半岛璟庭很有可能与之撞车，据悉将收官加推498套98㎡-159㎡高层+叠加，最低总价一样也是约680万左右。
2盘价格相似、距离不远，但预测积分的话，预计瑞仕半岛璟庭要求更高，预计60分+；森兰万安里低分或者不触发。
当然，不论积分、预算多少，当下买房没有更好，只有更适合自己的一款！
04 御桥
御桥板块处于北蔡和康桥之间，实际它并非一个行政板块，而是一个约定俗称的称呼。
因地铁11号线御桥站的聚集效应，逐渐形成了板块的概念。
加上近几年万科红盘和建平实验学校的热度暴涨，使得御桥板块越来越吸睛，成为许多浦东置业者的关注焦点。
难得的是，御桥的商业配套很强，汇集百联东郊购物中心、复地活力城、红星美凯龙、宜家等大型商场。
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板块内11/18号线双轨交交汇，也让御桥的交通如虎添翼，4站即达交通枢纽龙阳路；另外中环线的上下匝道也设在御桥，开车出行也相当方便。
而且御桥板块内目前在建的陆家嘴御桥科创园，是一个类似硅谷的企业总部基地，同时为科创类企业提供高规格的办公、商业、居住等全面的配套服务。
在御桥地铁站附近新房供应稀缺的背景下，1站御桥的「港城中环汇·云启」很可能成为科创人才的置业选择。
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它不仅是供应稀缺的御桥板块内，难得的待入市新盘，更是难得的双轨交盘。
项目距离11、16号线罗山路地铁站直线约600米，一站可达御桥站，近享御桥站周边醇熟的生活配套；另外项目自身也规划有商业用地。
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据了解，项目预计将于三季度入市，将推建面约98-183㎡3-5房！联动价6.25万/㎡，与周边二手房也存在一定的倒挂，目测也将是红盘预定。
相关踩盘阅读：浦东“红盘预定”！双轨交地铁盘+一二手倒挂！御桥全新盘「港城御桥项目」进度如何？最新踩盘实况！
该项目适合预算600万左右、积分65分以上，想置业浦东地铁盘的朋友们。
总结
总体来说，600-800万新房置业，一直是竞争比较激烈的赛道！
就这四大板块而言，接下来也一共仅且只有7盘待入市，可想竞争多么激烈。
论交通便捷度，瑞仕半岛璟庭无疑是最优的，6号线直达陆家嘴前滩，在建21号线直达张江；
其次御桥的“独苗”港城中环汇云启，不仅是双轨交地铁盘，性价比也较高；
陆家嘴锦绣云澜，作为2号线川沙站地铁盘，周边配套醇熟，也各有优势。
论价格，周浦＜御桥＜川沙＜高行，周浦金桥碧云澧悦联动价最低为约5.6万/㎡，最低总价约500万左右；其他起步总价均在600万以上了。
论积分情况，预计积分较高的有瑞仕半岛璟庭、港城中环汇云启、陆家嘴锦绣云澜；
如果积分较低，可以考虑配套较强的森兰万安里、川沙凌空路站旁2盘东岸观邸与浦房川沙项目、以及周浦的金桥碧云澧悦。 首选川沙，其次周浦，其他不用要考虑 重点是御桥跟其他几个不是一个级别的[捂脸] 川沙别来，这地方穷， 可爱[捂脸] 康桥就从御桥到周浦路上给过滤了。 单从品质来肯定是御沁园的最好，李嘉诚的楼盘密度低，气质高，物业好 川沙锦绣云澜一期居然被抢光了，不知道有没有水分
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