周浦VS川沙VS高行VS御桥！浦东600-800万，究竟怎样选？

瀛ゅ矝鈧 · 发表于 2023-6-21 07:34:28

作者：上海房易
万万没想到周浦的御沁园六期，热度也是不遑多让，160套房源，认购率高达382%！终极入围分高达82.65分！

一房一万新房小法式截图

为什么一个捂了多年的“老盘”可以杀出重围呢？抛开价格等身分，区位与地铁的上风比力突出：
①周浦板块成长的已经比力成熟，生活配套比力齐全，生活便利度高；
②项目还是间隔18号线繁华路站仅200米左右的真地铁盘。
再加上产物户型的上风。究竟约800万起总价的大三房和约1200万起总价级的联排别墅，在全部浦东都是“凤毛麟角”！
这样一想，高积分也不使人意外，再说近两年周浦供给极为稀少，新盘入围积分本就不低。
假如把惠南、航头、祝桥、新场作为“刚需”梯队可选的板块，主力供给300-500万级新房；那末周浦、川沙、高行、御桥，也可以算是一个梯队，主力供给600-800万级新房。
这4大板块各自有何亮点？板块内还有几多待售新盘？购房者又该怎样决定呢？……
明天我们一路来解读一下，希望对您有所帮助。感爱好的朋友有任何疑问，也可以在批评区留言，我们也会尽快答复您！

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01 周浦

周浦，畴前分属南汇，也是南汇间隔浦东和郊区比来的一个板块。
虽然已经的南汇区政府设备在惠南，可是周浦自己贸易教育配套相对齐全，从板块认知上周浦算是南汇最好的地区，素有“小上海之称”。

据悉，在束缚前，甚至鼎新开放前物资匮乏的年月，周浦中大街，也就是现在的小上海步行街上，各类粮油百货商铺里，凡是浦西能买到的工具在周浦都能买到。
时至本日，周浦的生活配套仍然很不错，一应俱全。
贸易方面，除了小上海步行街，还有万达广场、周浦永乐广场、绿地缤纷广场等大型贸易综合体。
教育方面，周浦的澧溪小学、澧溪中学是浦东二梯队的黉舍。
交通方面，板块内之前有11、16号线，但并未串联起全部板块，仅与周浦擦身而过。
18号线的到来，才真正填补周浦缺少南北向轨交的不敷，也实现与浦东北部及上海中心城区的快速对接，6站便可到达内环线交通关键的龙阳路站。
整体来看，不管是新房还是二手房市场，周浦板块都很是活跃。
据数据显现，近五年里，停止到今年2月，周浦已经成交二手房21465套，成交均价从2019年的40505元/㎡，一路涨到了现现在的56260元/㎡。（数据来历：中指研讨院）

新房方面，周浦也显现出了涨势：2021年，浦发东悦城开盘均价只要约4.2万/㎡，但今年一批次周浦东地铁站旁边的地块房地联动价，已经高达6万/㎡！最新入市的御沁园均价约6.3万/㎡。
接下来周浦板块待售新盘也唯一金桥周浦项目「金桥碧云澧悦」，指导价约5.6w元/㎡！有一定性价比上风！

项目将推建面约92-165㎡3-4房高层产物，估计年内三季度入市！该项目估计将是低分或不触发积分！感爱好的朋友，可以点击小法式领会更多详情！

项目间隔16号线周浦东站约1.8千米，间隔18号线繁华路站约2.6千米！间隔地铁较远，是项目一个“硬伤”。
但幸亏周边配套还挺齐全，1千米范围内有周浦文化公园、周浦体育中心（在建，估计今年中旬开放）等配套。3千米范围内也能拥享万达广场、绿地缤纷广场、“小上海”步行街等等贸易配套。

项目南侧即周浦医院

项目北侧尚存部分民房以及农地，周边绿地遍及

除此之外，今年初次土拍周浦还上新了一幅新地块——浦东新区16号线周浦站周边地域06-04地块。该地块联动价约6万/㎡，比金桥周浦项目（联动价5.6万/㎡）略高4000元/㎡。
那时这幅地块引发14家房企争取，终极以9.39%的溢价率被招商&南昌市政结合体项目拿下，这也是两个开辟商继虹桥公馆后的第二次合作。
从出行便利度来看，该地块位置要更佳，间隔16号线周浦东站直线约800米左右，现实步行的话约1千米左右。而金桥周浦项目还是比力远的，步行要快要半小时。
从周边整体的开辟情况来看，金桥周浦项目四周已经是比力成熟的居住地区，浦发东悦城、中金海棠湾等次新房还有众多的老小区，周边情况根基肯定，没有什么大改的能够性。
而周浦新地块四周，除了周浦小学和幼儿园之外，其他都是大片待开辟的用地，有绿地、有室第、有贸易、也有黉舍，未来的扶植空间会大一些，可是这个时候要多久，剩下的地盘什么时辰能推出，临时还不得而知。

02 川沙

川沙位于浦东的东部，是全部2号线东延长段中占地最大的一个板块。
按照最新的上海市整体计划，川沙部分被归入到了主城区，且本身也有城市副中心的定位，在城市能级上与虹桥、张江、金桥等地域并列。
再加上张江科学城南部拓展区、迪士尼度假区，川沙作为浦东三大历史文假名镇之一，似乎理应获得成长。但一向以来成长都比力缓慢，处在边沿化的脚色。

2号线在川沙境内设有腾空路、川沙及华夏东路3站。
腾空路周边仍处于待开辟状态，而川沙站及华夏东路站周边则是全部川沙今朝生齿最为麋集的地区。
川沙比力拿得脱手的位置，就是2号线川沙站四周，这里是川沙区政府地点地，是川沙的焦点，生活配套成熟度比力高。
周边聚集百联川沙购物中心、绿地东海岸、绿地云悦坊等贸易配套。

位于川沙路上的绿地东海岸以及绿地云悦坊

腾空路站周边，今朝成熟度远远不如川沙站，地区内缺少大型配套，今朝还是比力依靠于川沙站周边配套。
但它极有能够是川沙下一个突起的地方，据领会，腾空路站周边未来也将引入大型贸易综合体（腾空路TOD计划），可以填补地区内贸易的缺失；地区内更计划有4所幼儿园，2所小学，2所中学；还预留了养老院、体育设备、社区办事中心、文化设备、公厕、卫生设备、绿化等配套。
我们再来看近几年川沙板块的一、二手房成交量价！从成交量来看，前几年新房供给比力少的时辰，二手房成交量随之上升，反之随着新房供给上涨二手房成交渐渐回落。

从成交价格来看，二手次新房价上涨但涨幅不大，近5年涨幅约10%；新房价格涨幅略高一点，从2018年的4万+涨至5万+，涨幅约23%！

就新房供给来看，今朝川沙板块有3盘待入市，别离为陆家嘴美丽云澜、东岸观邸、浦房川沙项目，联动价皆6.4万/㎡。
也就是说，百平三房的总价都在640万左右，置业门坎稍高于周浦。

陆家嘴美丽云澜，2号线川沙站旁地铁盘，直线间隔约800米左右，与隔邻的陆家嘴美丽观澜之间，仅隔了一条川沙路及川沙企业中心。周边配套醇熟，估计将是一个很抢手的热门盘。
项目可售商品房总计1064套，计分别两批次入市！

项目户型落位图

首开估计将推建面约89-168㎡3-4房，指导价6.4万/㎡，总价约570万起。
今朝售楼处及榜样间已开放，感爱好的朋友，可点击下方小法式预定看房多！

东岸观邸、浦房川沙项目，均位于2号线腾空路站周边。
东岸观邸是川沙国际社区约54公顷超级大盘，以“两轴一湾四组团”格式，计划了居住、贸易、公共办事、绿地等多元业态。
此前入市的正是其一期东岸观邸·云尚丹霞，项目三批次加推84套洋房产物，今朝已全数售罄。
此外东岸观邸还有2块待入市地块，位置更佳，间隔腾空路地铁站比来仅约300米左右。

东岸观邸·云尚丹霞旁边就是浦发川沙项目，估计将于下半年入市。
最新项目结果图已曝光，以下所示！

按照计划计划显现，项目拟建13栋13-16层高层室第、1栋16层保障房、2栋17层租赁室第、以及部分派套用房。
首开估计将推出约350套房源，建面约90-125㎡3-4房，联动价也是6.4万/㎡，最低总价也在570万左右。

03 高行

比起高行板块这个称号，说“森兰”加倍让人耳熟能详。
关于森兰板块的地区计划实在从2005年就起头了。昔时，浦东新区计划局停止了《外高桥新市镇概念性计划研讨》。其中，外高桥东南角一片叫“东沟楔形绿地”的地区，成为了现在大师熟知的“森兰国际社区”。
从地理位置来看，板块位于外高桥和金桥两大产业集群的中心，由6号线串联。
固然，最不能轻忽的还有森兰的生态底色，很好的成为了外高桥、金桥两大产业区的“缓冲地带”，构成良好的居住形状。
森兰绿地占地约387公顷，巨细相当于2.4个世纪公园。而且按照计划，森兰绿地沿水域将开设滨水游步道、城市沙滩、赛事跑道、音乐节广场、自行车林间赛道等，估计2024年整体开放！

结果图

别的，还具有2条跨江地道，想去北外滩、杨浦自驾均相当方便，也是一向备受浦东购房者爱好的板块之一。
我们也拉取了近5年高行板块一、二手房成交数据！
不管二手房还是新房价格涨幅都要比川沙高！高行板块二手次新房，2022年景交均价超7.2万/㎡，近5年涨幅约16%；新房成交价格，近5年更是涨了约34%。

除了客岁收市迎来了一波“供给井喷”，新房供给量到达了2000+套外，近5年来几近每年的新房供给均不敷500套！

今朝板块内，唯一2盘待售，屡次加推的红盘瑞仕半岛璟庭，与行将上市的森兰万安里。

对于想置业浦东中外环的购房者来说：
前者，6号线真地铁盘，且紧邻森兰国际住区，周边均处于待革新阶段；
后者，紧邻森兰绿地+山姆会员店旁，具有高行老集镇的成熟生活配套，居住便利性更高，合适自住。

从户型来看，森兰万安里估计6月底入市，将首推338套，建面约95-147㎡3-4房，估计总价约680万起！
瑞仕半岛璟庭很有能够与之撞车，据悉将收官加推498套98㎡-159㎡高层+叠加，最低总价一样也是约680万左右。
2盘价格类似、间隔不远，但猜测积分的话，估计瑞仕半岛璟庭要求更高，估计60分+；森兰万安里低分大概不触发。
固然，非论积分、预算几多，当下买房没有更好，只要更合适自己的一款！

04 御桥

御桥板块处于北蔡和康桥之间，现实它并非一个行政板块，而是一个约定俗称的称号。
因地铁11号线御桥站的聚集效应，逐步构成了板块的概念。
加上近几年万科红盘和建平尝试黉舍的热度暴涨，使得御桥板块越来越吸睛，成为很多浦东置业者的关注焦点。
可贵的是，御桥的贸易配套很强，聚集百联东郊购物中心、复地活力城、红星美凯龙、宜家等大型商场。

板块内11/18号线双轨交交汇，也让御桥的交通如虎添翼，4站即达交通关键龙阳路；别的中环线的高低匝道也设在御桥，开车出行也相当方便。
而且御桥板块内今朝在建的陆家嘴御桥科创园，是一个类似硅谷的企业总部基地，同时为科创类企业供给高规格的办公、贸易、居住等周全的配套办事。
在御桥地铁站四周新房供给稀缺的布景下，1站御桥的「港城中环汇·云启」极能够成为科创人材的置业挑选。

它不可是供给稀缺的御桥板块内，可贵的待入市新盘，更是可贵的双轨交盘。
项目间隔11、16号线罗山路地铁站直线约600米，一站可达御桥站，近享御桥站周边醇熟的生活配套；别的项目本身也计划有贸易用地。

据领会，项目估计将于三季度入市，将推建面约98-183㎡3-5房！联动价6.25万/㎡，与周边二手房也存在一定的倒挂，目测也将是红盘预定。
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该项目合适预算600万左右、积分65分以上，想置业浦东地铁盘的朋友们。
总结
整体来说，600-800万新房置业，一向是合作比力剧烈的赛道！
就这四大板块而言，接下来也一共仅且只要7盘待入市，可想合作何等剧烈。
论交通便利度，瑞仕半岛璟庭无疑是最优的，6号线直达陆家嘴前滩，在建21号线直达张江；
其次御桥的“独苗”港城中环汇云启，不可是双轨交地铁盘，性价比也较高；
陆家嘴美丽云澜，作为2号线川沙站地铁盘，周边配套醇熟，也各有上风。
论价格，周浦＜御桥＜川沙＜高行，周浦金桥碧云澧悦联动价最低为约5.6万/㎡，最低总价约500万左右；其他起步总价均在600万以上了。
论积分情况，估计积分较高的有瑞仕半岛璟庭、港城中环汇云启、陆家嘴美丽云澜；
假如积分较低，可以斟酌配套较强的森兰万安里、川沙腾空路站旁2盘东岸观邸与浦房川沙项目、以及周浦的金桥碧云澧悦。