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周浦VS川沙VS高行VS御桥!浦东600-800万,究竟怎样选? [复制链接]

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发表于 2023-6-21 07:34:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者:上海房易
万万没想到周浦的御沁园六期,热度也是不遑多让,160套房源,认购率高达382%!终极入围分高达82.65分!



一房一万新房小法式截图

为什么一个捂了多年的“老盘”可以杀出重围呢?抛开价格等身分,区位与地铁的上风比力突出:
①周浦板块成长的已经比力成熟,生活配套比力齐全,生活便利度高;
②项目还是间隔18号线繁华路站仅200米左右的真地铁盘。
再加上产物户型的上风。究竟约800万起总价的大三房和约1200万起总价级的联排别墅,在全部浦东都是“凤毛麟角”!
这样一想,高积分也不使人意外,再说近两年周浦供给极为稀少,新盘入围积分本就不低。
假如把惠南、航头、祝桥、新场作为“刚需”梯队可选的板块,主力供给300-500万级新房;那末周浦、川沙、高行、御桥,也可以算是一个梯队,主力供给600-800万级新房。
这4大板块各自有何亮点?板块内还有几多待售新盘?购房者又该怎样决定呢?……
明天我们一路来解读一下,希望对您有所帮助。感爱好的朋友有任何疑问,也可以在批评区留言,我们也会尽快答复您!


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01 周浦

周浦,畴前分属南汇,也是南汇间隔浦东和郊区比来的一个板块。
虽然已经的南汇区政府设备在惠南,可是周浦自己贸易教育配套相对齐全,从板块认知上周浦算是南汇最好的地区,素有“小上海之称”。



据悉,在束缚前,甚至鼎新开放前物资匮乏的年月,周浦中大街,也就是现在的小上海步行街上,各类粮油百货商铺里,凡是浦西能买到的工具在周浦都能买到。
时至本日,周浦的生活配套仍然很不错,一应俱全。
贸易方面,除了小上海步行街,还有万达广场、周浦永乐广场、绿地缤纷广场等大型贸易综合体。
教育方面,周浦的澧溪小学、澧溪中学是浦东二梯队的黉舍。
交通方面,板块内之前有11、16号线,但并未串联起全部板块,仅与周浦擦身而过。
18号线的到来,才真正填补周浦缺少南北向轨交的不敷,也实现与浦东北部及上海中心城区的快速对接,6站便可到达内环线交通关键的龙阳路站。
整体来看,不管是新房还是二手房市场,周浦板块都很是活跃。
据数据显现,近五年里,停止到今年2月,周浦已经成交二手房21465套,成交均价从2019年的40505元/㎡,一路涨到了现现在的56260元/㎡。(数据来历:中指研讨院)



新房方面,周浦也显现出了涨势:2021年,浦发东悦城开盘均价只要约4.2万/㎡,但今年一批次周浦东地铁站旁边的地块房地联动价,已经高达6万/㎡!最新入市的御沁园均价约6.3万/㎡。
接下来周浦板块待售新盘也唯一金桥周浦项目「金桥碧云澧悦」,指导价约5.6w元/㎡!有一定性价比上风!



项目将推建面约92-165㎡3-4房高层产物,估计年内三季度入市!该项目估计将是低分或不触发积分!感爱好的朋友,可以点击小法式领会更多详情!


项目间隔16号线周浦东站约1.8千米,间隔18号线繁华路站约2.6千米!间隔地铁较远,是项目一个“硬伤”。
但幸亏周边配套还挺齐全,1千米范围内有周浦文化公园、周浦体育中心(在建,估计今年中旬开放)等配套。3千米范围内也能拥享万达广场、绿地缤纷广场、“小上海”步行街等等贸易配套。



项目南侧即周浦医院






项目北侧尚存部分民房以及农地,周边绿地遍及

除此之外,今年初次土拍周浦还上新了一幅新地块——浦东新区16号线周浦站周边地域06-04地块。该地块联动价约6万/㎡,比金桥周浦项目(联动价5.6万/㎡)略高4000元/㎡。
那时这幅地块引发14家房企争取,终极以9.39%的溢价率被招商&南昌市政结合体项目拿下,这也是两个开辟商继虹桥公馆后的第二次合作。
从出行便利度来看,该地块位置要更佳,间隔16号线周浦东站直线约800米左右,现实步行的话约1千米左右。而金桥周浦项目还是比力远的,步行要快要半小时。
从周边整体的开辟情况来看,金桥周浦项目四周已经是比力成熟的居住地区,浦发东悦城、中金海棠湾等次新房还有众多的老小区,周边情况根基肯定,没有什么大改的能够性。
而周浦新地块四周,除了周浦小学和幼儿园之外,其他都是大片待开辟的用地,有绿地、有室第、有贸易、也有黉舍,未来的扶植空间会大一些,可是这个时候要多久,剩下的地盘什么时辰能推出,临时还不得而知。








02 川沙

川沙位于浦东的东部,是全部2号线东延长段中占地最大的一个板块。
按照最新的上海市整体计划,川沙部分被归入到了主城区,且本身也有城市副中心的定位,在城市能级上与虹桥、张江、金桥等地域并列
再加上张江科学城南部拓展区、迪士尼度假区,川沙作为浦东三大历史文假名镇之一,似乎理应获得成长。但一向以来成长都比力缓慢,处在边沿化的脚色。



2号线在川沙境内设有腾空路、川沙及华夏东路3站。
腾空路周边仍处于待开辟状态,而川沙站及华夏东路站周边则是全部川沙今朝生齿最为麋集的地区。
川沙比力拿得脱手的位置,就是2号线川沙站四周,这里是川沙区政府地点地,是川沙的焦点,生活配套成熟度比力高。
周边聚集百联川沙购物中心、绿地东海岸、绿地云悦坊等贸易配套。
位于川沙路上的绿地东海岸以及绿地云悦坊







腾空路站周边,今朝成熟度远远不如川沙站,地区内缺少大型配套,今朝还是比力依靠于川沙站周边配套。
但它极有能够是川沙下一个突起的地方,据领会,腾空路站周边未来也将引入大型贸易综合体(腾空路TOD计划),可以填补地区内贸易的缺失;地区内更计划有4所幼儿园,2所小学,2所中学;还预留了养老院、体育设备、社区办事中心、文化设备、公厕、卫生设备、绿化等配套。
我们再来看近几年川沙板块的一、二手房成交量价!从成交量来看,前几年新房供给比力少的时辰,二手房成交量随之上升,反之随着新房供给上涨二手房成交渐渐回落。



从成交价格来看,二手次新房价上涨但涨幅不大,近5年涨幅约10%;新房价格涨幅略高一点,从2018年的4万+涨至5万+,涨幅约23%!



就新房供给来看,今朝川沙板块有3盘待入市,别离为陆家嘴美丽云澜、东岸观邸、浦房川沙项目,联动价皆6.4万/㎡。
也就是说,百平三房的总价都在640万左右,置业门坎稍高于周浦。



陆家嘴美丽云澜,2号线川沙站旁地铁盘,直线间隔约800米左右,与隔邻的陆家嘴美丽观澜之间,仅隔了一条川沙路及川沙企业中心。周边配套醇熟,估计将是一个很抢手的热门盘。
项目可售商品房总计1064套,计分别两批次入市!
项目户型落位图




首开估计将推建面约89-168㎡3-4房,指导价6.4万/㎡,总价约570万起。
今朝售楼处及榜样间已开放,感爱好的朋友,可点击下方小法式预定看房多!


东岸观邸、浦房川沙项目,均位于2号线腾空路站周边。
东岸观邸是川沙国际社区约54公顷超级大盘,以“两轴一湾四组团”格式,计划了居住、贸易、公共办事、绿地等多元业态。
此前入市的正是其一期东岸观邸·云尚丹霞,项目三批次加推84套洋房产物,今朝已全数售罄。
此外东岸观邸还有2块待入市地块,位置更佳,间隔腾空路地铁站比来仅约300米左右。



东岸观邸·云尚丹霞旁边就是浦发川沙项目,估计将于下半年入市。
最新项目结果图已曝光,以下所示!






按照计划计划显现,项目拟建13栋13-16层高层室第、1栋16层保障房、2栋17层租赁室第、以及部分派套用房。
首开估计将推出约350套房源,建面约90-125㎡3-4房,联动价也是6.4万/㎡,最低总价也在570万左右。


03 高行

比起高行板块这个称号,说“森兰”加倍让人耳熟能详。
关于森兰板块的地区计划实在从2005年就起头了。昔时,浦东新区计划局停止了《外高桥新市镇概念性计划研讨》。其中,外高桥东南角一片叫“东沟楔形绿地”的地区,成为了现在大师熟知的“森兰国际社区”。
从地理位置来看,板块位于外高桥和金桥两大产业集群的中心,由6号线串联。
固然,最不能轻忽的还有森兰的生态底色,很好的成为了外高桥、金桥两大产业区的“缓冲地带”,构成良好的居住形状。
森兰绿地占地约387公顷,巨细相当于2.4个世纪公园。而且按照计划,森兰绿地沿水域将开设滨水游步道、城市沙滩、赛事跑道、音乐节广场、自行车林间赛道等,估计2024年整体开放!



结果图

别的,还具有2条跨江地道,想去北外滩、杨浦自驾均相当方便,也是一向备受浦东购房者爱好的板块之一。
我们也拉取了近5年高行板块一、二手房成交数据!
不管二手房还是新房价格涨幅都要比川沙高!高行板块二手次新房,2022年景交均价超7.2万/㎡,近5年涨幅约16%;新房成交价格,近5年更是涨了约34%。



除了客岁收市迎来了一波“供给井喷”,新房供给量到达了2000+套外,近5年来几近每年的新房供给均不敷500套!



今朝板块内,唯一2盘待售,屡次加推的红盘瑞仕半岛璟庭,与行将上市的森兰万安里。



对于想置业浦东中外环的购房者来说:
前者,6号线真地铁盘,且紧邻森兰国际住区,周边均处于待革新阶段;
后者,紧邻森兰绿地+山姆会员店旁,具有高行老集镇的成熟生活配套,居住便利性更高,合适自住。


从户型来看,森兰万安里估计6月底入市,将首推338套,建面约95-147㎡3-4房,估计总价约680万起!
瑞仕半岛璟庭很有能够与之撞车,据悉将收官加推498套98㎡-159㎡高层+叠加,最低总价一样也是约680万左右。
2盘价格类似、间隔不远,但猜测积分的话,估计瑞仕半岛璟庭要求更高,估计60分+;森兰万安里低分大概不触发。
固然,非论积分、预算几多,当下买房没有更好,只要更合适自己的一款!


04 御桥

御桥板块处于北蔡和康桥之间,现实它并非一个行政板块,而是一个约定俗称的称号。
地铁11号线御桥站的聚集效应,逐步构成了板块的概念。
加上近几年万科红盘和建平尝试黉舍的热度暴涨,使得御桥板块越来越吸睛,成为很多浦东置业者的关注焦点。
可贵的是,御桥的贸易配套很强,聚集百联东郊购物中心、复地活力城、红星美凯龙、宜家等大型商场。



板块内11/18号线双轨交交汇,也让御桥的交通如虎添翼,4站即达交通关键龙阳路;别的中环线的高低匝道也设在御桥,开车出行也相当方便。
而且御桥板块内今朝在建的陆家嘴御桥科创园,是一个类似硅谷的企业总部基地,同时为科创类企业供给高规格的办公、贸易、居住等周全的配套办事。
在御桥地铁站四周新房供给稀缺的布景下,1站御桥的「港城中环汇·云启」极能够成为科创人材的置业挑选。



它不可是供给稀缺的御桥板块内,可贵的待入市新盘,更是可贵的双轨交盘。
项目间隔11、16号线罗山路地铁站直线约600米,一站可达御桥站,近享御桥站周边醇熟的生活配套;别的项目本身也计划有贸易用地。



据领会,项目估计将于三季度入市,将推建面约98-183㎡3-5房!联动价6.25万/㎡,与周边二手房也存在一定的倒挂,目测也将是红盘预定。
相关踩盘阅读:浦东“红盘预定”!双轨交地铁盘+一二手倒挂!御桥全新盘「港城御桥项目」进度若何?最新踩盘实况!
该项目合适预算600万左右、积分65分以上,想置业浦东地铁盘的朋友们。
总结
整体来说,600-800万新房置业,一向是合作比力剧烈的赛道!
就这四大板块而言,接下来也一共仅且只要7盘待入市,可想合作何等剧烈。
论交通便利度,瑞仕半岛璟庭无疑是最优的,6号线直达陆家嘴前滩,在建21号线直达张江;
其次御桥的“独苗”港城中环汇云启,不可是双轨交地铁盘,性价比也较高;
陆家嘴美丽云澜,作为2号线川沙站地铁盘,周边配套醇熟,也各有上风。
论价格,周浦<御桥<川沙<高行,周浦金桥碧云澧悦联动价最低为约5.6万/㎡,最低总价约500万左右;其他起步总价均在600万以上了。
论积分情况,估计积分较高的有瑞仕半岛璟庭、港城中环汇云启、陆家嘴美丽云澜;
假如积分较低,可以斟酌配套较强的森兰万安里、川沙腾空路站旁2盘东岸观邸与浦房川沙项目、以及周浦的金桥碧云澧悦。
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发表于 2023-6-21 07:34:37 | 显示全部楼层
首选川沙,其次周浦,其他不用要考虑

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重点是御桥跟其他几个不是一个级别的[捂脸]

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川沙别来,这地方穷,

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可爱[捂脸]

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发表于 2023-6-21 07:36:31 | 显示全部楼层
康桥就从御桥到周浦路上给过滤了。

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单从品质来肯定是御沁园的最好,李嘉诚的楼盘密度低,气质高,物业好

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发表于 2023-6-21 07:37:27 | 显示全部楼层
川沙锦绣云澜一期居然被抢光了,不知道有没有水分
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