继陆家嘴、张江以后，浦东腾飞的下一站：川沙副中心

Mr陈 · 发表于 2020-7-29 07:55:40

作者：是计划不是鬼话

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明天想和大师聊聊川沙城市副中心。

在2035版上海整体计划中，上海的主城区历史上第一次拓展到外环外，而且在外环构成四个主城副中心：虹桥、川沙、闵行（莘庄）和宝山（吴淞）。

外环外的主城区 @鬼话宝

关于虹桥副中心的计划，鬼宝已经屡次谈过，是时辰来谈谈下一个副中心了。

川沙副中心和虹桥副中心有一定的类似：

首先，它们都是门户型副中心。虹桥副中心是依托虹桥国际关键，而川沙副中心则是紧邻浦东国际关键。

其次，它们都有国家计谋。虹桥副中心地点的虹桥片区有国家计谋，川沙副中心地点川沙片区包括的张江科学城（南部地区）也有国家计谋。

再有，它们都是天下级的定位。虹桥片区规规定位为天下级开放关键和城区，川沙片区内的国际旅游度假区定位为天下级旅游目标地，张江科学城定位为全球科技创新的策源地。

虹桥副中心、川沙副中心与两大机场的位置关系 @鬼话宝

所之外环四大主城区副中心，继虹桥副中心以后，我们先来谈谈川沙副中心片区。

这个题目看似简单，实则否则：

川沙，并不都是川沙主城片区；

川沙主城片区，并不都是川沙。

一般在生活中你听到人家说“川沙”，指的都是川沙新镇。

川沙新镇是由原川沙镇与多个镇履历四次撤并而来的，位于上海市中心与机场的主轴线上，邻接浦东国际机场，是浦东关键进入郊区的第一站，总面积约96.7平方千米。

川沙新镇范围图 @鬼话宝

而川沙主城片区的范围，则可以在上海整体计划中看到。

川沙主城片区，首要由三个地区组成：川沙镇区、上海国际旅游度假区和张江科学城南部地域，总面积约97平方千米。

功用地区分别 @鬼话宝

没错，川沙主城片区居然涵盖了这么多重量级的版块，而且居然把周浦镇和康桥镇的那部分张江科学城（南部地区）也纳了进来。

客岁浦东新区规土局牵头构造了川沙城市副中心地域概念性城市设想国际计划征集合期功效报告会，表露了副中心及其焦点区具体范围。

川沙副中心及其焦点区范围图 @鬼话宝

领会川沙副中心的大致情况以后，

疑问就来了，

为什么挑选川沙作副中心？

川沙副中心在上海，又究竟是什么职位呢？

首先，想问大师晓得现在上海有几多个城市副中心么？

16个。

大师都耳熟能详的“上海四大城市副中心”，实在出自上海的上一版整体计划（1999年），指的是徐家汇、花木-龙阳路、真如和五角场。

1999年上海整体计划“一主四副”城市结构

4个副中心酿成了16个。

为什么现在多了这么多个城市副中心？

实在这16个城市副中心里有七个在郊区，位于主城区的只要九个。而本来上海的计划里只在主城区设立副中心，是以口径分歧。

所以更正确的说法是：一样位于主城区的本来四个副中心，酿成了现在的九个。

那末，4个又怎样会酿成9个呢？

上海是在1999年那版总规第一次提到城市副中心的概念。

那时的四个副中心别离处于以市中心为焦点的四个象限内，与焦点连结一定间隔。对内，可以疏解交通、生齿，产业功用错位互补；对外，可以作为上海的门户。

大师可以这样了解：在市中心外围的东南西北四个门户位置，立几个锚点，向外拓展。

1999年的上海四大“门户”

经过20年的高速成长，“上海的门户外移了”：

1999年，那时上海以黄浦静安和陆家嘴等焦点地段为中心，徐家汇、真如、五角场、花木-龙阳路则是离散在里面的“锚点”；

而现在，中心城区的几个副中心连同中心活动区，一路成为了上海的中心。而现在离散在外环的“锚点”，就成了虹桥、川沙、闵行（莘庄）和宝山（吴淞）。

2035计划中上海的新“一主四副” @鬼话宝

主城区9个副中心 = 中心城区（外环内）5个 +外环4个

没错，4个，还是4个，还是东南西北各1个。

现现在外环的这四个主城区副中心，在总规的计划结构中被称为上海的“四翼”。它们在上海未来成长饰演的脚色，就相当于1999年的徐家汇、花木-龙阳路、真如和五角场。

而现在的川沙副中心片区，也像昔时那四个锚点，正站在腾飞的起点。

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解读完川沙片区在上海的规规定位。

接着再回答，为什么挑选川沙作为副中心？

对很多非浦东人来说，川沙是某个冷静知名的“偏僻地域”，实则否则。

一、在历史上，川沙一向在浦东成长中饰演侧重要脚色。

川沙有450多年的筑城史，200多年的建县史，曾持久是浦东地域的经济和文化中心。

从文化上，川沙是浦东新区唯三的中国历史文假名镇之一，彰显浦东新区的历史成长头绪和地域文化特征，在计划中被称为“浦东历史文化之根”。

从经济上，早在第一版浦东新区整体计划（1990年）中，川沙是浦东郊区要地唯逐一片计划扶植用地集合地区。要晓得那时计划中的前滩还只是绿地，张江也只要现在的六分之一。

1990年浦东新区整体计划 @鬼话宝

二、历史已然曩昔，挑选川沙更关键的缘由，是它极为优越的区位。

首先，是它在上海市的区位。

上海的计划结构有两条“十字型”成长轴：

一条是沿黄浦江成长轴，另一条是沿延安路-世纪大道的工具向城市成长轴，这点我已经说过屡次。

上海“十字型”成长结构图 @鬼话宝

川沙片区的位置，处在上海工具向城市成长主轴上，而且它邻接浦东国际机场，是机场进入市中心的第一站和必经之路。

这样自然的门户，最有条件打形成为上海对外辐射的门户型综合功用区，成为全球城市焦点区向外扩大的第一步。

其次，是它在浦东新区的定位。

浦东新区“十三五”计划中对其的定位是“一心两城”：

“一心”就是上海主城区副中心；

“两城”则是围绕迪士尼和浦东机场扶植旅游城和航空城，重点结构航空城高端商务区功用和生活居住功用。

更重要的是，川沙副中心片区，处在机场圈、迪士尼（度假区）、张江（自贸区、科创中心）15分钟圈层上，同时遭到三方辐射驱动。

三方辐射表示图 @鬼话宝

那为什么说川沙就是下一站呢？

浦东的开辟时序

来看看浦东的开辟时序：

沿黄浦江滨江成长轴：从陆家嘴动身向世博-前滩地域延长，现在开辟到了前滩，“前滩南”就是下一站；

沿上海工具向成长轴：从陆家嘴动身向浦东新区要地延长，现在开辟到了张江科学城，而包括了张江科学城的南部地区、国际旅游度假区的川沙片区就是下一站。

浦东新区开辟时序图 @浦东新区整体计划

从浦东的开辟时序逻辑来看，川沙副中心片区就处于浦东开辟时序的下一站。

这一点，我们从轨交线的走向也能看得出：

先说轨交2号线，它是上海现状轨交线路中最忙碌的线路。

由于它毗连着虹桥和浦东两大国际关键，它的走向几近和上海工具向成长轴（延安路-世纪大道）重合。从静安寺到群众广场、到陆家嘴、到张江，它的站点前后几近就是上海的成长顺序。

而过了它在张江版块的站点以后，就是它在川沙版块的三个站点。

再说机场联络线（在建中），望文生义，它的目标是也是毗连虹桥、浦东两大关键，给上海成长再加一座动力引擎。

你能够会问：2号线也是间接毗连啊，为什么再斥巨资扶植一条新的轨交线呢？

由于不够快。

机场联络线只需40分钟，比2号线整整收缩一个小时。之所以那末快，是由于机场联络线只设9个站点，去掉两头的机场和火车站，只剩六个站点，每个站点都是相当金贵。

而它在川沙片区却有两个站点：张江站和度假区站。

过了张江站，就是度假区站，而度假区是川沙片区的焦点。

从轨交看城市开辟时序 @鬼话宝

挑选川沙作为副中心，既是合适上海市和浦东新区整体成长头绪的，又是合适现在这个开辟时点的。

在开辟时序上，川沙副中心就是浦东开辟的下一站。

说了那末多计划，

到底要不要置业在川沙副中心呢？

我们来看看，川沙片区内的房价：

川沙片区内房价分析图 @鬼话宝

川沙地域“小地段”的价格差别较大。

其中老城区（川环南路以北）以多层小区为主，房龄相对较久，单价在3.5-4万/㎡之间；而川环南路以南地域、品格较高的次新房，单价在4.5-5.5万/㎡之间。

再来看看，川沙片区与周边地域的次新房的房价关系：

川沙与周边地区次新房房价关系 @鬼话宝

周边地域中，房价最高的是张江片区，次新房单价约8.5万/㎡；除了起步较晚的祝桥镇，周边的版块均价都高于川沙。川沙片区的房价处于地区的“洼地”，整体估值偏低。

再比力下，和它同时提升的外环四大城市副中心的次新房价格：

外环四大副中心房价关系 @鬼话宝

在同类同级此外城市副中心中，川沙片区的房价也算“洼地”。

综合以上的比力分析，明显能看到川沙副中心片区的代价被低估。

而缘由是：川沙副中心片区的计划势能，尚未开释。

现状大师能看获得的，只要迪士尼和光亮生态园落地了，度假区才刚部分红型，尚未对周边发生充足的带动感化。

更关键的，川沙副中心的计划尚在编制中，大师不晓得它的未来是怎样的图景。

那末川沙副中心未来有哪些利好可以开释呢？

开释一、川沙副中心计划编制完成后，愿景清楚。

据鬼宝领会，川沙副中心的计划今朝正在编制中。待计划编制完成后，清楚的计划愿景将给市场很大信心。

开释二、编制完的副中心计划中，会肯定一个焦点区。

每座城市副中心都有个焦点区，一般都是成长最迅猛的地区，是以也最受关注。比如，隔邻张江副中心，客岁因其焦点区的320米双子塔而火了一把。

届时川沙副中心焦点区的计划，会使川沙副中心备受注视。

（副中心焦点区尚在编制中，在此不多说。待往后川沙副中心计划公示批复后，会再作具体剖析，敬请期待。）

开释三、构成浦东国际关键，打造川沙航空城。

上海东站和机场联络线的扶植完成，作为机场进入市中心的第一站，打造“一心二城”中的航空城。

开释四、开辟度假区周边地域，打造川沙旅游城。

川沙副中心的焦点是国际旅游度假区，从浦东新区总规的用舆图看，度假区周边计划有大量贸易和办公用地，为了打造“一心二城”中的旅游城。

开释五、片区内其他版块的开辟协同带动。

位于片区西部的张江科学城南部地区，是张江科学城拓展的重点地区，也是周康版块中最有潜力的一部分。

可见，川沙副中心片区的现在，正处于代价“窗口期”。

川沙副中心片区，

有没有什么新盘可以挑选呢？

川沙副中心片区的现状住房集合在川沙镇区，迪士尼周边尚未扶植住房，张江科学城南部地区也只要少许住房。

所以，近两年川沙副中心片区都鲜有新盘入市，版块内新房很是稀缺。

可是听说今年会有新盘推出哦！

而且是在川沙的焦点位置！

那末，那里算是焦点位置？

川沙当地居民必定晓得，现在川沙成长最好的位置，就是川沙路两侧，川环南路南侧，靠近2号线川沙站。

之所以会这样，是由于川沙镇区的计划结构就是“两轴、三节点、五片区”。

（副中心的计划虽然没出，但镇区那部分的计划之前就批了。）

镇区计划结构图 @鬼话宝

而且“镇区的扶植重点是川环南路以南、川沙路两侧3平方千米焦点地区”，这是官方原话。

而我刚刚提到的今年的新盘，

就位于川沙新市镇焦点节点，

处于川沙路成长轴上的，

——美丽观澜。

这个新盘我倡议对置业川沙感爱好的大师都关注一下。

首当其冲的缘由：地段。

关于“大地段”（川沙副中心），我已经说得够多了。

而它位于的“小地段”，能级也相当高。

焦点地区控规图 @鬼话宝

从计划用舆图中，我们可以看到川环南路南侧、川沙路两侧，是镇区贸易和办公用地（红色色块）的会聚区，也就是焦点地区。

而且这个地区就位于川沙副中心计划范围内，而且间隔西侧未来的副中心焦点区只要三个路口。

从现状的房价纪律中，也可以获得应证：

现有的高捧室第楼盘，确切会聚在川沙路成长轴两侧。

位于这个“小地段”的楼盘单价根基在5.5-6.5之间，价格明显横跨周边楼盘。

小地段楼盘价格散布图 @鬼话宝

而美丽观澜的单价有能够低于同地段的“华府188”高端二手盘。

固然，这些都是从代价角度的分析，买房还要斟酌居住属性。

居住属性

从居住属性来说，该片区也很是宜居和便当。

川沙副中心计划中被称为浦东新区的“城市绿核”，是以上海国际旅游度假区、川沙南郊外公园为焦点的地区生态绿核。

而且计划要求“经过生态控制，营建舒缓生态低密度的城市景观”，可见其宜居性。

计划生态空间结构图 @浦东新区整体计划

交通也很便当，间隔地铁站约800米，是2号线川沙站的地铁房。15分钟可到达浦东机场，20分钟可达张江科学城，30分钟到达世纪公园，40分钟可达陆家嘴。

周边交通情况 @鬼话宝

地区内现有的生活配套设备齐全，500米范围内有今朝川沙最大综合体（绿地东海岸国际广场和百联川沙购物中心）、川沙中学、观澜小学和浦东中医医院。

一千米范围内有家乐福和别的两所中学和浦东尝试小学；两千米范围内有别的一所中学、一所小学和浦东新区群众医院。

周边配套情况 @鬼话宝

就其交通和配套而言，对于地缘性的改良型年轻家庭和来沪的企业中高管来说，这个楼盘是个很好的挑选。

值得留意的是，鬼宝在浦东新区的整体计划中还发现：

文化体育设备方面，计划将在川沙镇区新增一个城市级的文化设备、一个城市级的体育设备和一个区级体育设备；

教育设备方面，将在镇区新增四所高级中学；

医疗养老设备，将在镇区新增一个城市级医疗设备和一个区级养老设备。

教育、文化、体育设备计划图 @鬼话宝

美丽观澜楼盘虽然还没出来，但估量可以提早预定川沙片区的“网红盘”称号。

我这么说，不但是由于刚刚说的地段、代价和居住属性，而且它又是川沙片区近些年来第一个新盘。

地缘性购房者的需求估量较大，去化能够挺快，有希望成为版块内的“网红盘”，感爱好的小伙伴可以关注一下。

既然说到楼盘了，就从社区和户型两个层面再具体说两句.....

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